Cómo ser anfitrión de Airbnb y anunciar tu espacio: guía completa para México

El alquiler por temporada a través de plataformas digitales está redefiniendo el turismo y ofreciendo nuevas fuentes de ingresos a propietarios en todo el mundo. México no es la excepción: la Ciudad de México y las principales ciudades costeras se han convertido en destinos de moda para viajeros nacionales e internacionales.

En 2024, la actividad de anfitriones y huéspedes de Airbnb generó más de 22 mil millones de pesos en impacto económico en la Ciudad de México, y el ingreso típico de un anfitrión capitalino en 2023 rondó los 92 000 MXN por año. Con un mercado tan dinámico, surge la pregunta: ¿cómo convertirse en anfitrión de Airbnb y qué se necesita para anunciar un alojamiento de forma exitosa?

En esta guía abordaremos:

1. Datos recientes del mercado de Airbnb en México: ingresos promedio, ocupación y perfil de los anfitriones.
2. Requisitos y pasos para convertirse en anfitrión de Airbnb en México.
3. Cómo crear un anuncio atractivo y optimizado para captar huéspedes.
4. Obligaciones fiscales y regulaciones locales.
5. Estrategias para maximizar tus ingresos y diferenciarte.

1. Panorama del mercado de Airbnb en México

Impacto económico y perfiles de anfitriones

Airbnb ha tenido un crecimiento vertiginoso en México. De acuerdo con un estudio de la plataforma publicado en septiembre de 2025, la actividad de Airbnb generó más de 22 000 millones de pesos en la Ciudad de México en 2024. Este gasto incluye reservas y el consumo que los viajeros realizan en barrios locales: el 40 % del gasto se destina a negocios de la zona donde se hospedan.

La misma fuente indica que el ingreso anual típico por anfitrión en 2023 fue de aproximadamente 92 000 MXN y que 80 % de los anfitriones tiene un solo anuncio. Además, el 51 % de los anfitriones son mujeres y el 15 % pertenece al grupo de la tercera edad, lo que refleja la diversidad de la comunidad anfitriona.

Otras cifras de 2024 muestran el crecimiento del turismo: solo en el primer trimestre de 2024 ingresaron 11.6 millones de turistas a México, un 7.4 % más que el mismo periodo del año anterior. Esta tendencia, combinada con la preferencia de los viajeros por alojamientos únicos y hogares completos, impulsa la demanda de alquileres temporales.

Ingresos y ocupación por ciudad

Para estimar cuánto se puede ganar como anfitrión, es útil revisar datos de plataformas de análisis como Airbtics. A continuación, se presentan algunos indicadores clave (periodo junio 2024 – mayo 2025, actualizados en julio 2025):

• Ciudad de México: Un alquiler típico se reserva 248 noches al año (68 % de ocupación) con tarifa diaria promedio de MXN 1 012 (US$ 59), generando ingresos anuales promedio de MXN 239 000 (US$ 13 000). Existen alrededor de 24 337 anuncios activos. El ingreso mensual promedio ronda los MXN 19 922. La demanda es alta, pero también existe mucha competencia, con más de 31 000 listados.
• Cancún: Los anuncios se reservan 215 noches al año (59 % de ocupación) con tarifa diaria promedio de MXN 1 098 (US$ 64). El ingreso anual promedio alcanza MXN 221 000 (US$ 12 000) y existen unas 7 309 listas activas. La temporada alta se concentra en diciembre y julio.

En ambas ciudades, la mayoría de huéspedes son mexicanos (más de 87 % en CDMX y 58 % en Cancún), aunque en Cancún el componente internacional llega a 42 %. Estos datos revelan el potencial de ingresos y la temporada alta, aspectos cruciales para planificar tarifas y expectativas de ganancia.

Diversidad y participación de mujeres

Un reporte publicado por Airbnb en septiembre de 2024 resaltó que aproximadamente el 50 % de los anfitriones mexicanos son mujeres y que representan 56 % de los anfitriones mayores de 60 años. Además, las mujeres obtuvieron más calificaciones de 5 estrellas (≈83 %) que los hombres (≈82 %). Casi 46 % de los espacios “Favoritos entre huéspedes” (una colección de propiedades muy valoradas por los viajeros) son administrados por mujeres. Estos datos demuestran cómo la comunidad femenina destaca por su dedicación y servicio al cliente.

2. Requisitos para convertirse en anfitrión de Airbnb en México

2.1 Preparación del alojamiento

Para ser anfitrión de Airbnb necesitas contar con un espacio disponible (casa entera, departamento, habitación privada o compartida). Debe ser seguro, limpio y contar con servicios básicos: electricidad, agua caliente, acceso a internet y mobiliario esencial. Airbnb exige que el anfitrión cumpla con normas de higiene y seguridad, incluyendo detectores de humo y extintores, según la categoría del alojamiento.

2.2 Crear una cuenta y publicar tu anuncio

El proceso para publicar un anuncio en Airbnb es sencillo:

1. Regístrate como anfitrión en Airbnb y verifica tu identidad con documentación oficial.
2. Configura tu perfil con una foto, breve descripción y tus idiomas. La confianza es clave para atraer huéspedes.
3. Crea tu anuncio: incluye la ubicación, tipo de propiedad, capacidad de huéspedes, reglas de la casa y amenidades. Sube fotos de alta calidad que muestren cada espacio. De acuerdo con las recomendaciones de especialistas, las fotos profesionales aumentan la tasa de clics y reservas.
4. Define el precio y disponibilidad: puedes utilizar la tarifa inteligente de Airbnb o gestionarla manualmente. Ajusta tu calendario y establece un tiempo mínimo de estancia.
5. Publica y comienza a recibir reservas. Mantén comunicación rápida y cortés para mejorar tu puntuación de respuesta y atraer más reservas.

2.3 Cumplimiento de regulaciones locales y registro de la propiedad

Las normativas para alquileres de corta duración en México varían según cada estado y municipio. Es fundamental investigar las reglas específicas de tu localidad. Algunos puntos importantes:

1. Registro obligatorio en Ciudad de México. Desde 2023, los anfitriones deben inscribir cada propiedad en el Registro de Plataformas Tecnológicas y proporcionar un seguro de responsabilidad civil. El registro tiene vigencia de dos años y se debe renovar 30 días antes de vencer. La ciudad limita el número de propiedades por anfitrión y exige permiso para la cuarta propiedad.
2. Límite de ocupación y días de renta. Las autoridades de CDMX han propuesto reglas que restringen el alquiler a un máximo del 50 % del tiempo y 180 días al año. Aunque estas medidas están en revisión, reflejan la tendencia a regular la oferta y mitigar la gentrificación. Consulta fuentes oficiales para confirmar la vigencia de estas restricciones.
3. Licencia en otras ciudades. En estados turísticos como Quintana Roo (Cancún), algunos municipios exigen licencia de hospedaje y registro de la propiedad. Verifica los requisitos con tu ayuntamiento o Secretaría de Turismo estatal.
4. Permisos de condominio. Si tu alojamiento está en un condominio, revisa el reglamento interno para asegurarte de que el alquiler por temporada está permitido y no infringe normas de convivencia.

2.4 Obligaciones fiscales

Ser anfitrión de Airbnb implica cumplir con obligaciones fiscales ante el Servicio de Administración Tributaria (SAT). Un artículo de DolarApp explica que los anfitriones deben registrarse en el SAT y elegir un régimen fiscal: Persona física con actividad empresarial en plataformas digitales o régimen general. Las obligaciones principales incluyen:

• Impuesto Sobre la Renta (ISR): tributo progresivo que puede alcanzar hasta el 35 %. Airbnb retiene el 4 % de ISR si tienes RFC registrado; sin RFC, la retención puede subir al 20 %.
• Impuesto al Valor Agregado (IVA): el anfitrión debe cobrar y remitir el 16 % de IVA sobre el total de la reservación. Airbnb retiene entre el 8 % y el 16 % de IVA, según tu RFC
• Impuesto sobre Hospedaje (ISH): impuesto estatal que varía entre el 2 % y 5 % del monto de la reservación.
• Declaraciones mensuales y anual: debes presentar declaraciones mensuales de ISR e IVA y una declaración anual, manteniendo registros de ingresos y gastos.

Además, Airbnb dispone de un Centro Fiscal México que ofrece guías sobre cómo obtener el RFC, emitir facturas y aprovechar exenciones. Te recomendamos consultar a un contador para adaptar estas obligaciones a tu situación particular.

3. Cómo crear un anuncio atractivo y optimizado

Publicar un anuncio no se trata solo de llenar datos: un buen anuncio convierte visitantes en huéspedes. Sigue estos consejos basados en mejores prácticas y en la guía de DolarApp:

1. Título y descripción claros. Utiliza un título conciso que resuma el atractivo principal de tu alojamiento (ej. “Loft moderno en Condesa con terraza privada”). En la descripción, destaca ubicación, servicios, experiencia local y cualquier característica especial (piscina, terraza, escritorio para trabajo remoto). Evita exagerar; la transparencia genera confianza y buenas calificaciones.
2. Fotografías profesionales. Sube imágenes de alta calidad, bien iluminadas y ordenadas. Muestra cada espacio: sala, dormitorios, cocina, baño y áreas comunes. Incluye vistas exteriores, acceso y amenidades (cafetera, Netflix, piscina). Las fotografías son el primer filtro que usan los huéspedes.
3. Precios competitivos y flexibles. Investiga los precios de alojamientos similares en tu zona y ajusta tu tarifa según la temporada. Herramientas de precificación dinámica —como las integradas en Guestfier— te ayudan a no dejar dinero sobre la mesa en temporadas altas y a captar reservas en temporada baja.
4. Disponibilidad actualizada. Mantén tu calendario al día y responde solicitudes rápidamente. Airbnb valora las tasas de respuesta y penaliza las cancelaciones injustificadas. Un buen historial impulsa la visibilidad de tu anuncio.
5. Reglas claras y comunicación fluida. Define normas de la casa (horario de silencio, prohibición de fiestas, aceptación de mascotas) y comunícalas desde el inicio. Responde a preguntas antes de la llegada y brinda una guía digital de recomendaciones locales (restaurantes, museos, medios de transporte), fortaleciendo la experiencia del huésped.
6. Evalúa y mejora. Solicita reseñas a tus huéspedes y analiza sus comentarios para corregir fallas. Responder amablemente a todas las opiniones —incluso a las negativas— muestra profesionalismo y preocupación por la satisfacción.

4. Regulaciones y normativas locales: enfoque en la Ciudad de México

Aunque cada estado y municipio puede tener sus reglas, la Ciudad de México es uno de los ejemplos más detallados de regulación de rentas de corta duración. Según la plataforma Hostaway, estas son algunas medidas vigentes o en discusión para 2024:

• Registro obligatorio: todos los anfitriones (nacionales o extranjeros) deben inscribir cada propiedad en el Registro de Plataformas Tecnológicas y obtener un número de registro que debe exhibirse en los anuncios.
• Seguro de responsabilidad civil: se debe presentar comprobante de seguro para cubrir daños y accidentes.
• Límite de días de renta: algunas propuestas limitan a 180 días al año o al 50 % del tiempo que se puede alquilar la propiedad.
• Licencia de operación: los anfitriones deben renovar su licencia cada dos años y proporcionar reportes de ocupación. Además, existen restricciones sobre el número de propiedades por anfitrión y requisitos adicionales a partir de la cuarta propiedad.
• Zonificación y gentrificación: el gobierno busca limitar el uso de Airbnb en zonas con alta gentrificación como Roma, Condesa y Polanco. Por ello, es vital comprobar si tu inmueble se encuentra en una zona autorizada y cumplir con normas de uso de suelo.

Estas normas reflejan la intención de equilibrar el desarrollo turístico con el bienestar de los habitantes. Antes de publicar un anuncio en CDMX, consulta las fuentes oficiales y mantente al tanto de cambios regulatorios.

5. Estrategias para maximizar tus ingresos

Convertirse en anfitrión no garantiza automáticamente altos ingresos. La diferencia entre un anuncio promedio y uno exitoso radica en la estrategia. Aquí tienes recomendaciones basadas en datos y mejores prácticas:

5.1 Ajusta tus precios según la temporada y la demanda

Utiliza herramientas de precificación dinámica para modificar tus tarifas de acuerdo con la ocupación de tu zona, eventos locales y temporada alta. Por ejemplo, en la Ciudad de México los meses más rentables suelen ser abril y noviembre, mientras que en Cancún diciembre y julio son las épocas de mayor demanda. Durante estos periodos, puedes aumentar tus tarifas y establecer estancias mínimas más largas.

5.2 Invierte en amenidades y experiencia del huésped

Un espacio bien equipado y decorado permite cobrar tarifas más altas. Elementos como cama cómoda, aire acondicionado, wi‑fi de alta velocidad, cafetera de cápsulas, estacionamiento y guía de bienvenida marcan la diferencia. Según AirDNA, casi el 99 % de los alojamientos en CDMX ofrecen internet y 87 % cuentan con cocina; quedarte atrás en amenidades reduce tu competitividad.

5.3 Automatiza el check‑in y la gestión

El tiempo es tu recurso más valioso. Automatiza procesos como el check‑in con cerraduras electrónicas o cajas fuertes para llaves. Configura mensajes automáticos de bienvenida, instrucciones y agradecimientos. Las herramientas de Guestfier facilitan la integración con múltiples plataformas (Airbnb, Booking, Vrbo) y sincronizan calendarios, precios y comunicación, reduciendo errores y cancelaciones.

5.4 Ofrece servicios adicionales y experiencias

Considera ofrecer experiencias locales (clases de cocina, tours, renta de bicicletas) o servicios extra (transporte al aeropuerto, limpieza intermedia). Airbnb permite publicar “Experiencias” para ampliar tus ingresos. También puedes asociarte con negocios del barrio para ofrecer descuentos a tus huéspedes, fomentando la economía local y aumentando tu evaluación.

5.5 Mantén una reputación de Superanfitrión

El estatus de Superanfitrión se obtiene al cumplir criterios como: tasa de respuesta superior al 90 %, índice de cancelaciones menor al 1 %, al menos 10 estancias completadas y una calificación promedio mínima de 4.8 estrellas. Los Superanfitriones tienen mayor visibilidad en la plataforma y reciben incentivos como cupones de viaje. Mantén la constancia y cuida cada detalle para acceder a esta categoría.

5.6 Analiza tu ROI y reinvierte

Calcula tu Retorno sobre la inversión (ROI) comparando los ingresos netos con el valor de tu propiedad o renta. Según Airbtics, el ingreso anual promedio en Ciudad de México (MXN 239 000) puede superar la renta tradicional de un apartamento similar, pero también implica mayor trabajo y costos. Evalúa si te conviene comprar, arrendar para subarrendar (arbitraje) o administrar inmuebles de terceros. Reinvertir en mejoras y marketing (fotografía profesional, anuncios patrocinados) incrementará tus ganancias a largo plazo.

6. Cómo Guestfier potencia tu negocio de Airbnb

Guestfier es una plataforma de gestión de propiedades de alquiler vacacional que se integra con Airbnb, Booking, Vrbo y otras OTAs. Sus ventajas incluyen:

• Automatización de reservas y disponibilidad: sincroniza calendarios para evitar doble reservación y actualiza tarifas en tiempo real.
• Herramientas de comunicación: envía mensajes automáticos antes, durante y después de la estancia; mejora tu tiempo de respuesta y reputación.
• Gestión de limpieza y mantenimiento: asigna tareas a personal de limpieza y sigue su progreso desde la app.
• Análisis y reporting: consulta tus ingresos, ocupación y tarifas promedio en un panel intuitivo para tomar decisiones informadas.
• Integración con canales de pago: cobra en pesos o dólares y controla tus flujos de caja.

Estas funcionalidades permiten optimizar la experiencia de anfitrión y reducir horas de trabajo, aumentando tus oportunidades de obtener calificaciones cinco estrellas y alcanzar el estatus de Superanfitrión.

7. Conclusión: un mercado lleno de oportunidades

Ser anfitrión de Airbnb en México es una oportunidad real para generar ingresos complementarios o incluso principales. Los datos muestran que los anfitriones en la Ciudad de México pueden obtener desde 92 000 pesos anuales hasta 239 000 pesos o más al año, según la ubicación, tipo de propiedad y ocupación. En destinos de playa como Cancún, los ingresos anuales rondan los 221 000 pesos, con temporadas altas bien marcadas.

Sin embargo, las ganancias no están garantizadas. Debes considerar costos de mantenimiento, impuestos, cuotas de la plataforma y regulaciones locales. La profesionalización es clave: adopta estrategias de precificación dinámica, invierte en amenidades de calidad, automatiza la gestión con herramientas como Guestfier y mantén una comunicación impecable. Además, cumple con las obligaciones fiscales (ISR, IVA, ISH) y las leyes de tu ciudad para operar legalmente.

Si sueñas con convertir tu propiedad en una fuente de ingresos rentable, este es el momento perfecto. El turismo en México continúa creciendo y plataformas como Airbnb permiten llegar a millones de viajeros.